A Direcional Engenharia (DIRR3) registrou R$ 1.301,5 milhões em vendas líquidas no terceiro trimestre de 2026, queda de 20,7% sobre o mesmo período de 2025 e de 21,4% frente ao trimestre anterior. A companhia também informou geração de caixa operacional de R$ 228 milhões, uma medida ajustada que difere da geração contábil de R$ 10 milhões.
Última cotação de DIRR3 na B3: R$ 11,66 (-2,26% no dia) em 14/10/2026 (fonte: Brapi).
Resumo rápido
A prévia operacional da Direcional mostra redução nas vendas e nos lançamentos no terceiro trimestre, com a maior parte dos novos projetos chegando ao mercado na segunda metade de setembro. Segundo a administração, esse calendário deixou menos tempo para concluir vendas, enquanto cancelamentos de contratos também afetaram o desempenho. Nos nove meses de 2026, as vendas líquidas somaram R$ 4.538,4 milhões, queda de 2,3% sobre o mesmo intervalo de 2025. As informações são preliminares e não auditadas.
Principais pontos
- Vendas líquidas: R$ 1.301,5 milhões no trimestre, já descontados os distratos, que são os cancelamentos de contratos.
- Lançamentos: R$ 1.352,5 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV), o valor potencial de venda dos imóveis, com queda anual de 37,1%.
- Calendário comercial: dos dez projetos lançados no trimestre, oito chegaram ao mercado a partir de 15 de setembro, sendo quatro na última semana.
- Caixa: geração operacional de R$ 228 milhões e geração contábil de R$ 10 milhões, calculadas com ajustes diferentes.
- Estoque: 14.627 unidades, avaliadas em R$ 5.704 milhões; cerca de 3% desse valor correspondia a imóveis concluídos.
- Outubro: o cronograma informado pela companhia inclui sete produtos para lançamento no mês.
Vendas caem, com cancelamentos acima do habitual
As vendas brutas, antes dos cancelamentos, alcançaram R$ 1,6 bilhão no terceiro trimestre. Depois dos distratos, o total líquido ficou em R$ 1,3 bilhão. Na parcela correspondente à participação da Direcional nos empreendimentos, as vendas líquidas foram de R$ 1.049,3 milhões.
Essa distinção separa o valor integral dos projetos da fatia econômica da companhia. Quando há parceiros em um empreendimento, nem todo o volume vendido pertence à Direcional. Por isso, o documento apresenta tanto os valores totais quanto os valores proporcionais à sua participação.
A administração afirma que as vendas começaram o trimestre com menor conversão — menos negociações se transformando em contratos — e ganharam ritmo ao longo dos meses. Ainda assim, a concentração de lançamentos no fim do período limitou o tempo disponível para fechar negócios.
Outro efeito veio dos distratos, que, segundo a empresa, ficaram acima do habitual. A companhia atribui parte deles a fatores que considera não recorrentes, como unidades represadas após o fim de benefícios regionais chamados de cheques em determinados estados. A administração também diz que a revenda dos imóveis devolvidos manteve ritmo alto.
No acumulado de nove meses, as marcas tiveram trajetórias diferentes. As vendas líquidas da marca Direcional cresceram 6,6%, para R$ 2.835,4 milhões. As da Riva recuaram 14,3%, para R$ 1.702,9 milhões.
Lançamentos ficaram concentrados no fim de setembro
O VGV lançado no trimestre foi de R$ 1.352,5 milhões, redução de 34,5% frente ao segundo trimestre e de 37,1% sobre o terceiro trimestre de 2025. Foram lançadas 3.534 unidades, contra 5.511 no trimestre anterior e 6.449 um ano antes.
A Direcional afirma que decidiu adiar lançamentos para a segunda metade do trimestre, especialmente setembro. Segundo a administração, a estratégia respondeu à combinação de eventos regionais, Copa do Mundo, férias e mudanças nos processos de análise e aprovação de clientes observadas no setor.
Oito dos dez projetos começaram a ser comercializados a partir de 15 de setembro. Quatro chegaram ao mercado apenas na última semana. É uma diferença relevante para a leitura do trimestre: um produto lançado perto do encerramento tem menos tempo para acumular contratos dentro daquele período.
A marca Direcional respondeu por 51% do VGV lançado, e a Riva, voltada a clientes de média renda, por 49%. Nos nove meses, os lançamentos totalizaram R$ 4.423,4 milhões, queda de 10,8%. Esse valor representa potencial de comercialização, não vendas já fechadas nem dinheiro recebido.
Por que o caixa operacional e o contábil são diferentes
Os R$ 228 milhões de geração operacional e os R$ 10 milhões de geração contábil não medem exatamente a mesma coisa. A diferença está nos ajustes usados pela companhia, inclusive no tratamento de recursos que ainda não tinham entrado até o fechamento de setembro.
A geração contábil parte da variação da dívida líquida, que considera as dívidas descontadas do caixa. A empresa ajusta essa variação pelos pagamentos de dividendos, recompras de ações e mudanças no saldo de contratos de swap de juros, instrumentos usados para trocar condições de juros.
Já a medida operacional exclui efeitos ligados à monetização de ativos, isto é, sua transformação em recursos financeiros, e à variação de valores retidos à espera de registro cartorial. Na explicação do trimestre, a Direcional menciona aproximadamente R$ 80 milhões em amortizações líquidas de cessão de recebíveis, operações com direitos de receber pagamentos; R$ 60 milhões na variação do saldo retido; e R$ 20 milhões em desembolsos com operações societárias.
O cálculo operacional também considera cerca de R$ 56 milhões em repasses já processados, mas ainda não recebidos no encerramento do trimestre. Segundo a companhia, esse dinheiro foi integralmente creditado nos primeiros dias de outubro. Se esses recursos fossem considerados no terceiro trimestre, a geração contábil teria alcançado R$ 66 milhões, conforme a simulação apresentada pela empresa.
Estoque pronto representa uma parcela pequena da oferta
A velocidade de vendas, chamada de VSO e usada para medir a parcela da oferta vendida no período, foi de 19% após os cancelamentos. No trimestre anterior, havia sido de 23%; um ano antes, de 24%.
A abertura do indicador ajuda a separar os produtos recém-lançados dos que já estavam à venda. A velocidade dos novos lançamentos foi de 14%, enquanto a do estoque foi de 20%. Segundo a Direcional, o desempenho do estoque ficou em linha com os trimestres anteriores.
No encerramento de setembro, os imóveis disponíveis somavam R$ 5.704 milhões a valor de mercado. Desse total, R$ 5.551 milhões estavam em empreendimentos em andamento e R$ 153 milhões em unidades concluídas. Portanto, a maior parte da oferta ainda estava em construção, e não pronta para entrega.
Terrenos somam potencial de R$ 61,6 bilhões em projetos
O banco de terrenos, conjunto de áreas mantidas para futuros empreendimentos, encerrou o trimestre com VGV potencial de R$ 61,6 bilhões. A estimativa corresponde a aproximadamente 243 mil unidades. Na participação da companhia, o valor potencial era de R$ 56,8 bilhões.
Durante o trimestre, a Direcional adquiriu dez terrenos, com potencial de R$ 2,6 bilhões em vendas e cerca de 7,8 mil unidades. O custo médio dessas aquisições correspondeu a 13% do VGV estimado, com 84% do pagamento previsto por permuta.
Na permuta, o proprietário recebe unidades do futuro empreendimento ou pagamentos ligados às vendas do projeto. Para o banco de terrenos completo, essa modalidade responde por 88% do pagamento. Segundo a empresa, isso reduz o impacto no caixa antes do desenvolvimento das obras. O potencial dos terrenos, porém, não equivale a contratos de venda já assinados.
O que muda para o acionista
A prévia mostra o andamento comercial e as medidas de caixa, mas não apresenta o lucro do terceiro trimestre. Vendas contratadas não são automaticamente receita contábil: o reconhecimento também depende do avanço das obras e da estrutura dos empreendimentos.
Segundo a Direcional, cerca de 81% das vendas líquidas do trimestre estão em projetos que contribuem para sua receita líquida. Os outros 19% afetam o resultado por equivalência patrimonial, forma de registrar a participação no resultado de sociedades que não entram diretamente na consolidação das receitas.
Esses projetos são desenvolvidos em sociedades de propósito específico, empresas constituídas para empreendimentos determinados, sem controle exclusivo da Direcional. A separação explica por que o volume comercializado não se traduz integralmente em receita no balanço.
O próximo movimento operacional indicado no comunicado é o cronograma de sete produtos para outubro. Esse calendário vem depois de um trimestre com lançamentos concentrados no fim de setembro e ajuda a situar o início do período seguinte, sem antecipar quanto será vendido.
Perguntas frequentes
Quanto a Direcional vendeu no terceiro trimestre?
As vendas líquidas foram de R$ 1.301,5 milhões, uma redução de 20,7% sobre o terceiro trimestre de 2025. Esse total já desconta os contratos cancelados e considera o valor integral dos empreendimentos.
Por que os lançamentos ficaram para o fim de setembro?
Segundo a Direcional, a empresa postergou lançamentos após observar menor conversão de vendas, associada a eventos regionais, Copa do Mundo, férias e mudanças na aprovação de clientes. Dos dez projetos do trimestre, oito foram lançados a partir de 15 de setembro.
Os R$ 228 milhões de caixa já tinham entrado na conta?
Não integralmente: a medida operacional inclui cerca de R$ 56 milhões em repasses processados, mas não recebidos até o encerramento do trimestre. A companhia informou que esses recursos entraram nos primeiros dias de outubro.
O valor dos lançamentos é dinheiro que a empresa recebeu?
Não, o VGV lançado estima quanto os imóveis podem gerar em vendas. O valor efetivamente contratado pode ser diferente, e a assinatura de uma venda não significa recebimento imediato de todo o pagamento.
Essa prévia já mostra o lucro da Direcional?
Não, o comunicado apresenta indicadores operacionais e medidas de geração de caixa, sem informar o lucro do terceiro trimestre. As informações apresentadas são preliminares e não auditadas.
Ativos citados nesta matéria
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