Chega o aniversário do contrato de aluguel e vem o reajuste. Se o índice escolhido foi o IGP-M, a variação pode surpreender — para cima ou para baixo — porque ele mede algo bem diferente do que a maioria das pessoas imagina. Entender sua composição explica por que o aluguel às vezes sobe muito mais que a inflação que você sente no supermercado.
IGP-M é o Índice Geral de Preços do Mercado, calculado pela Fundação Getulio Vargas. Ele mede preços no atacado, no consumo e na construção civil, com peso maior para o atacado — o que o torna sensível a câmbio e commodities. É o índice tradicionalmente usado para reajustar contratos de aluguel, embora a lei permita adotar qualquer índice acordado entre as partes.
Principais pontos
- IGP-M é calculado pela FGV e combina três índices: atacado, consumo e construção.
- O atacado responde por 60% do índice, o que o torna sensível a dólar e commodities.
- Por isso o IGP-M pode divergir muito do IPCA, que mede o consumo das famílias.
- É o índice tradicional de contratos de aluguel, mas não é obrigatório.
- Muitos contratos migraram para o IPCA depois das altas de 2020 e 2021.
O que é o IGP-M
O Índice Geral de Preços do Mercado é calculado pela Fundação Getulio Vargas e acompanha a variação de preços em diferentes etapas da economia. Sua coleta ocorre entre o dia 21 de um mês e o dia 20 do mês seguinte, o que o diferencia de outros índices que usam o mês-calendário fechado.
Ele nasceu como termômetro amplo de preços, não como medida de custo de vida. Essa distinção é a chave para entender seu comportamento: o IGP-M não pretende refletir o que uma família gasta, e sim a variação de preços em toda a cadeia produtiva, do produtor ao consumidor.
A composição que explica tudo
O IGP-M é uma média ponderada de três índices. O IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), que mede preços no atacado, responde por 60% do total. O IPC (Índice de Preços ao Consumidor) pesa 30%. E o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) fecha com 10%.
Com 60% do peso no atacado, o índice fica exposto a produtos negociados em dólar e a commodities — soja, minério, petróleo, aço. Quando o câmbio dispara, os preços no atacado sobem rapidamente e o IGP-M acompanha, mesmo que a inflação ao consumidor esteja comportada. É exatamente isso que aconteceu em 2020 e 2021.
Por que o IGP-M explodiu e virou problema
Durante a pandemia, a combinação de dólar em alta forte e commodities em disparada levou o IGP-M acumulado em 12 meses a superar 30% — chegando perto de 37% em seu pico, em 2021. No mesmo período, o IPCA, que mede a inflação ao consumidor, rodava em patamar muito inferior.
O efeito prático foi dramático para quem alugava: reajustes de aluguel em percentuais que a renda das famílias não acompanhou, num momento de crise econômica. Inquilinos passaram a renegociar contratos, muitos proprietários aceitaram índices menores para não perder locatários, e o mercado imobiliário começou a migrar em massa para o IPCA em novos contratos.
O IGP-M não é obrigatório em aluguel
Este é o ponto que mais gente desconhece. A Lei do Inquilinato não determina qual índice deve ser usado no reajuste — ela apenas estabelece que o reajuste ocorre em periodicidade mínima anual e que as partes definem as condições no contrato.
Ou seja: proprietário e inquilino podem acordar IGP-M, IPCA, INPC, IGP-DI ou outro índice oficial. Podem até negociar percentual fixo. A escolha do IGP-M é tradição de mercado, não exigência legal — e, se a discussão surgir na renovação, é um item plenamente negociável.
IGP-M ou IPCA: como escolher
Para o inquilino, o IPCA tende a ser mais previsível, porque mede o consumo das famílias e acompanha melhor a evolução dos salários. Para o proprietário, o IGP-M protege mais em cenários de alta do dólar e de custos de construção, mas também pode ficar abaixo do IPCA em períodos de câmbio estável ou em queda — como já ocorreu, inclusive com variação negativa em alguns meses.
Não existe índice “melhor” em abstrato: existe adequação ao risco que cada lado quer assumir. Quem prefere previsibilidade escolhe IPCA; quem quer proteção contra choques de custo aceita a volatilidade do IGP-M. Na dúvida, a decisão deve considerar o prazo do contrato e o histórico recente dos dois índices.
Onde mais o IGP-M é usado
O índice aparece em vários outros contratos de longo prazo. Planos de saúde coletivos por adesão podem usá-lo em parte de seus reajustes, mensalidades escolares em alguns casos, contratos de prestação de serviços empresariais, tarifas de energia em determinadas cláusulas de concessão e contratos de arrendamento rural.
Também é usado como referência em títulos privados de renda fixa indexados a inflação, embora nesse mercado o IPCA seja bem mais comum. Em qualquer desses casos, vale a mesma lógica: entender a composição do índice ajuda a prever seu comportamento em cenários de câmbio.
Onde acompanhar o índice
A FGV divulga o IGP-M mensalmente, com prévias ao longo do mês. Para contratos, o que interessa é a variação acumulada em 12 meses até o mês anterior ao aniversário do contrato — esse é o percentual que normalmente se aplica.
Vale conferir a cláusula exata do seu contrato, porque a redação define qual referência usar. Alguns contratos usam o acumulado em 12 meses do mês anterior, outros do penúltimo mês, e essa diferença pode mudar o percentual final. Você pode acompanhar os principais indicadores da economia na nossa página de indicadores.
Como se preparar para o reajuste
Duas atitudes práticas ajudam. Primeira: acompanhar o índice ao longo do ano, em vez de descobrir o percentual no mês da renovação. Se o IGP-M está acumulando alta forte, você tem meses para se organizar financeiramente ou para preparar uma renegociação.
Segunda: entender que reajuste é negociável na prática, mesmo quando previsto em contrato. Em mercados com muita oferta de imóveis, proprietários frequentemente preferem aceitar um reajuste menor a arriscar vacância e custos de nova locação. Para organizar o impacto no orçamento, o método do nosso guia de planejamento financeiro pessoal ajuda a antecipar o efeito no fluxo mensal.
Perguntas frequentes
O que é o IGP-M?
É o Índice Geral de Preços do Mercado, calculado pela Fundação Getulio Vargas. Combina preços do atacado (60%), do consumo (30%) e da construção civil (10%), com coleta do dia 21 ao dia 20 do mês seguinte.
Por que o IGP-M sobe mais que a inflação?
Porque 60% do índice vem do atacado, que é muito sensível ao dólar e às commodities. Quando o câmbio sobe, os preços no atacado disparam e puxam o IGP-M, mesmo que a inflação ao consumidor, medida pelo IPCA, esteja comportada.
O aluguel tem que ser reajustado pelo IGP-M?
Não. A Lei do Inquilinato não define o índice: ela estabelece periodicidade mínima anual e deixa as condições para o contrato. Proprietário e inquilino podem acordar IPCA, INPC ou outro índice oficial.
IGP-M ou IPCA é melhor para o aluguel?
Depende do lado. O IPCA é mais previsível e acompanha melhor a renda das famílias, favorecendo o inquilino. O IGP-M protege o proprietário em cenários de alta do dólar, mas pode ficar abaixo do IPCA quando o câmbio está estável.
Qual percentual do IGP-M se aplica no reajuste?
Normalmente a variação acumulada em 12 meses até o mês anterior ao aniversário do contrato. A referência exata, porém, depende da redação da cláusula contratual, que deve ser conferida caso a caso.
