Com a Selic em 14% ao ano depois do corte de 5 de agosto, financiar um imóvel de R$ 300 mil com 20% de entrada e taxa de 11% ao ano custa cerca de R$ 2.192 por mês em 360 parcelas pela Tabela Price. Ao fim do contrato, o comprador terá pago aproximadamente R$ 549 mil só de juros — mais que o dobro do valor financiado.
Financiar R$ 240 mil (imóvel de R$ 300 mil com 20% de entrada) a 11% ao ano em 30 anos pela Tabela Price resulta em parcela inicial de cerca de R$ 2.192 e custo total próximo de R$ 789 mil, sendo R$ 549 mil em juros. Reduzir o prazo para 15 anos eleva a parcela a R$ 2.650, mas derruba os juros para R$ 237 mil.
Principais pontos
- Parcela de cerca de R$ 2.192 ao financiar R$ 240 mil a 11% ao ano em 360 meses.
- O custo total do contrato chega a aproximadamente R$ 789 mil, sendo R$ 549 mil de juros.
- Encurtar o prazo de 30 para 15 anos reduz os juros de R$ 549 mil para R$ 237 mil.
- Cada 0,25 ponto percentual a menos na taxa economiza cerca de R$ 41 por mês e R$ 14,6 mil no contrato.
- Bancos costumam exigir que a parcela não passe de 30% da renda familiar comprovada.
A conta do financiamento de R$ 300 mil
O ponto de partida da simulação: imóvel de R$ 300 mil, entrada de 20% (R$ 60 mil) e financiamento de R$ 240 mil pela Tabela Price, em que a parcela é fixa do começo ao fim.
| Taxa ao ano | Prazo | Parcela | Total pago | Juros |
|---|---|---|---|---|
| 10,75% | 360 meses | R$ 2.151 | R$ 774.494 | R$ 534.494 |
| 11,00% | 360 meses | R$ 2.192 | R$ 789.141 | R$ 549.141 |
| 11,50% | 360 meses | R$ 2.274 | R$ 818.564 | R$ 578.564 |
| 11,00% | 240 meses | R$ 2.393 | R$ 574.352 | R$ 334.352 |
| 11,00% | 180 meses | R$ 2.650 | R$ 477.037 | R$ 237.037 |
Os valores são simulações pela Tabela Price e não incluem seguros obrigatórios, taxa de administração nem correção do saldo devedor — itens que entram no Custo Efetivo Total e elevam o desembolso real.
O prazo pesa mais que a taxa
Compare as duas pontas da tabela. Manter a taxa em 11% e reduzir o prazo de 360 para 180 meses aumenta a parcela em R$ 458 (de R$ 2.192 para R$ 2.650) — cerca de 21% a mais por mês. Em troca, os juros caem de R$ 549 mil para R$ 237 mil. São R$ 312 mil economizados.
Agora compare o efeito da taxa: meio ponto percentual a menos, de 11,50% para 11,00%, com o mesmo prazo de 30 anos, economiza R$ 29,4 mil no contrato. É relevante, mas dez vezes menor que o efeito de encurtar o prazo.
A lição prática: negociar taxa vale a pena, mas a variável que realmente define quanto o imóvel vai custar é o tempo que a dívida fica de pé.
O que o corte da Selic muda aqui
Menos do que parece no curto prazo. Contratos já assinados com taxa fixa não mudam quando o Copom corta juros — a redução afeta principalmente as condições de novas operações, e mesmo assim com atraso, porque o crédito imobiliário é financiado em boa parte pela poupança e por letras de crédito, não diretamente pela Selic.
Quando a redução chega, o efeito é o que aparece na primeira linha da tabela: 0,25 ponto percentual a menos derruba a parcela em cerca de R$ 41 e economiza R$ 14,6 mil ao longo de 30 anos. O mecanismo completo está em por que a prestação não cai junto com a Selic.
Quanto de renda o banco vai exigir
A regra usada pela maioria das instituições é que a prestação não comprometa mais de 30% da renda familiar bruta comprovada. Com parcela de R$ 2.192, isso significa renda de aproximadamente R$ 7.307 por mês.
Esse é o mínimo para o banco aprovar, não necessariamente o confortável para o orçamento. Vale lembrar que o custo mensal de um imóvel próprio não termina na prestação: condomínio, IPTU e manutenção costumam somar de 10% a 20% do valor da parcela — e continuam existindo depois de o financiamento acabar.
SAC ou Price: qual escolher
A simulação acima usa Price, com parcela fixa. No SAC, a amortização é constante e a parcela começa mais alta e cai a cada mês. Para o mesmo valor e prazo, o SAC costuma resultar em menos juros totais, porque o saldo devedor cai mais rápido no começo.
A contrapartida é a exigência de renda maior na largada, já que o banco calcula a capacidade de pagamento sobre a primeira parcela — justamente a mais cara no SAC. A comparação detalhada está em SAC ou Tabela Price.
Vale mais financiar ou continuar alugando?
Não existe resposta única, mas existe uma conta que ajuda. Com a Selic a 14%, R$ 60 mil de entrada aplicados em renda fixa rendem perto de R$ 700 por mês antes do imposto. Some isso ao aluguel que você pagaria e compare com a parcela de R$ 2.192 mais condomínio, IPTU e manutenção.
Em cenários de juros altos, essa conta costuma favorecer o aluguel no curto prazo — o que não considera a valorização do imóvel nem o fato de que a prestação termina um dia, enquanto o aluguel não. É uma decisão de horizonte, não só de planilha.
Antes de assinar, compare o CET
Taxa de juros anunciada não é o custo real. O que importa é o Custo Efetivo Total, que inclui seguros obrigatórios (morte e invalidez, danos ao imóvel), taxa de administração e demais encargos. Dois bancos com a mesma taxa nominal podem ter CET bem diferente.
Por lei, a instituição precisa informar o CET antes da contratação. O guia sobre como comparar o Custo Efetivo Total mostra o que olhar, e as calculadoras permitem simular outros valores e prazos. Vale também conhecer as condições gerais em como funciona o financiamento imobiliário.
Conteúdo informativo, sem recomendação de investimento ou de crédito. Simulações pela Tabela Price, sem seguros, taxas administrativas e correção do saldo devedor. Condições reais variam conforme banco, perfil e garantias.
Perguntas frequentes
Qual a parcela de um financiamento de R$ 300 mil?
Com entrada de 20% e financiamento de R$ 240 mil a 11% ao ano em 360 meses pela Tabela Price, a parcela fica em torno de R$ 2.192. O custo total do contrato chega a aproximadamente R$ 789 mil.
Quanto de juros se paga em 30 anos de financiamento?
Financiando R$ 240 mil a 11% ao ano por 360 meses, os juros somam cerca de R$ 549 mil — mais que o dobro do valor financiado. Reduzindo o prazo para 180 meses, caem para R$ 237 mil.
Qual renda é necessária para financiar um imóvel de R$ 300 mil?
Considerando o limite usual de 30% da renda bruta familiar e parcela de R$ 2.192, a renda necessária fica em torno de R$ 7.307 por mês. Cada banco aplica critérios próprios de análise.
A queda da Selic reduz a prestação de quem já financiou?
Não, em contratos com taxa fixa. O corte afeta principalmente novas operações, e mesmo assim com atraso, porque o crédito imobiliário é financiado em boa parte por poupança e letras de crédito.
Compensa mais reduzir o prazo ou negociar a taxa?
Reduzir o prazo tem efeito muito maior. Encurtar de 30 para 15 anos economiza cerca de R$ 312 mil em juros, enquanto meio ponto percentual a menos na taxa economiza aproximadamente R$ 29,4 mil.
