Ao financiar um imóvel, além de escolher o banco e a taxa de juros, você precisa decidir o sistema de amortização: SAC ou Tabela Price. Essa escolha muda o valor das parcelas, o total de juros pago e o quanto o financiamento pesa no seu orçamento ao longo dos anos. Neste guia, você vai entender a diferença e qual escolher.
No SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo, e o total de juros pago costuma ser menor. Na Tabela Price, as parcelas são fixas do início ao fim, o que facilita o planejamento, mas o total de juros tende a ser maior. A escolha depende do seu orçamento e dos seus planos.
Principais pontos
- SAC: parcelas decrescentes (começam altas e caem) e menos juros no total.
- Tabela Price: parcelas fixas, mais previsíveis, mas com mais juros ao longo do contrato.
- Quem pretende amortizar ou quitar antes tende a se beneficiar do SAC.
- Compare sempre o Custo Efetivo Total (CET), não apenas a taxa de juros anunciada.
O que é o sistema de amortização
Quando você financia um imóvel, cada parcela paga é composta por duas partes: a amortização, que abate o valor da dívida, e os juros, cobrados sobre o saldo devedor. O sistema de amortização define como essas duas partes se distribuem ao longo do tempo. Os dois modelos mais usados no Brasil são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price.
Entender essa mecânica é essencial, porque a escolha do sistema afeta diretamente quanto você paga por mês e quanto paga de juros no total do financiamento, que costuma durar muitos anos.
Como funciona o SAC
No SAC, a amortização é constante: você abate sempre o mesmo valor da dívida em cada parcela. Como os juros incidem sobre o saldo devedor, e esse saldo diminui a cada pagamento, os juros vão caindo ao longo do tempo. O resultado é que as parcelas começam mais altas e diminuem progressivamente até o fim do financiamento.
Esse modelo é hoje o mais comum nos financiamentos imobiliários de longo prazo. A parcela inicial mais alta exige mais fôlego no começo, mas o alívio vem com o tempo, à medida que o valor mensal recua.
Como funciona a Tabela Price
Na Tabela Price, também chamada de sistema francês, as parcelas são fixas do início ao fim do contrato. No começo, a maior parte de cada parcela é composta por juros e uma parcela menor por amortização; com o passar do tempo, essa proporção se inverte. Como a parcela não muda, o planejamento fica mais simples e previsível.
A previsibilidade é o grande atrativo da Price. Você sabe exatamente quanto vai pagar todos os meses, o que facilita organizar o orçamento. Por outro lado, como a dívida é amortizada mais devagar no início, o total de juros ao longo do contrato tende a ser maior do que no SAC.
A diferença no bolso
A escolha entre os dois sistemas tem efeitos concretos. No SAC, você paga parcelas iniciais maiores, mas amortiza a dívida mais rápido e, no total, tende a pagar menos juros. Na Price, as parcelas menores no início cabem mais facilmente no orçamento, mas a dívida diminui mais devagar e os juros totais costumam ser maiores.
Em resumo, é uma troca entre fôlego no presente e economia no total. O SAC pesa mais agora e alivia depois; a Price alivia agora, mas custa mais ao longo do tempo. Qual compensa depende da sua situação financeira e dos seus planos.
Qual escolher
Se o seu orçamento comporta as parcelas iniciais mais altas, o SAC costuma ser vantajoso, porque reduz o total de juros e diminui o saldo devedor mais rápido. Já se você precisa de parcelas menores no início para caber no orçamento, ou valoriza a previsibilidade de um valor fixo, a Price pode fazer mais sentido.
Há ainda um fator importante: se você pretende amortizar antecipadamente ou quitar o financiamento antes do prazo, o SAC leva vantagem, porque o saldo devedor cai mais rápido, tornando as amortizações mais eficientes. Como muitos financiamentos são quitados antes do fim, esse ponto pesa a favor do SAC para boa parte das pessoas.
Olhe o Custo Efetivo Total
Independentemente do sistema escolhido, nunca compare financiamentos apenas pela taxa de juros anunciada. O que revela o custo real é o Custo Efetivo Total (CET), que inclui juros, seguros obrigatórios, tarifas e demais encargos. Duas propostas com a mesma taxa podem ter CETs diferentes por causa desses custos embutidos.
Exija o CET de cada proposta e compare-os lado a lado. Essa é a forma correta de saber qual financiamento é, de fato, mais barato, considerando tudo o que você vai pagar ao longo dos anos.
A amortização antecipada
Uma estratégia poderosa em qualquer sistema é a amortização antecipada: usar dinheiro extra para abater o saldo devedor. Ao amortizar, você pode escolher reduzir o valor das parcelas ou o prazo do financiamento. Reduzir o prazo costuma gerar a maior economia de juros, porque encurta o tempo em que a dívida rende juros para o banco.
Por lei, é vedada a cobrança de multa por amortização ou quitação antecipada de financiamentos imobiliários, o que torna essa estratégia ainda mais atrativa. Sempre que sobrar um recurso, vale avaliar se amortizar o financiamento não rende mais, em economia de juros, do que deixar o dinheiro em uma aplicação.
Planeje antes de assinar
O financiamento imobiliário é um compromisso de longo prazo, muitas vezes de décadas. Por isso, vale simular os dois sistemas, comparar o CET entre bancos, garantir que a parcela inicial cabe no orçamento sem apertar demais e manter uma reserva de emergência para não correr risco de atrasar pagamentos. Uma decisão bem planejada evita dores de cabeça e pode economizar uma quantia expressiva ao longo dos anos.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?
No SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo, com menos juros no total. Na Tabela Price, as parcelas são fixas do início ao fim, mais previsíveis, mas com total de juros geralmente maior.
Qual sistema paga menos juros?
O SAC tende a resultar em menos juros no total, porque amortiza a dívida mais rápido e reduz o saldo devedor sobre o qual os juros incidem. A Tabela Price, por amortizar mais devagar no início, costuma ter juros totais maiores.
SAC ou Price para quem quer quitar antes?
O SAC leva vantagem para quem pretende amortizar ou quitar antecipadamente, porque o saldo devedor cai mais rápido, tornando as amortizações mais eficientes na economia de juros.
O que é o CET no financiamento imobiliário?
O Custo Efetivo Total (CET) reúne juros, seguros obrigatórios, tarifas e encargos. É o número que mostra o custo real do financiamento e o que deve ser comparado entre bancos, e não apenas a taxa de juros anunciada.
Vale a pena amortizar o financiamento?
Frequentemente sim. Amortizar reduzindo o prazo gera grande economia de juros, e não há multa por amortização antecipada em financiamentos imobiliários. Vale comparar essa economia com o rendimento de deixar o dinheiro aplicado.
