Imóvel é o bem que mais aparece nas declarações de imposto de renda — e o que gera mais dúvida. Declarar pelo valor de mercado, esquecer as parcelas do financiamento ou errar o cálculo do ganho na venda são erros comuns que levam à malha fina. Veja como declarar corretamente cada situação.
Imóveis são declarados na ficha “Bens e Direitos”, no grupo 01, pelo custo de aquisição — nunca pelo valor de mercado. Em imóveis financiados, declara-se apenas o total efetivamente pago até 31 de dezembro. Na venda com lucro, incide imposto sobre o ganho de capital, com alíquota a partir de 15%, apurado no programa GCAP e pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte.
Principais pontos
- Imóvel se declara pelo custo de aquisição, não pela valorização de mercado.
- Em financiamento, informe apenas o valor já pago até 31 de dezembro de cada ano.
- Benfeitorias e reformas podem ser somadas ao custo, se houver comprovação.
- Venda com lucro gera imposto sobre ganho de capital, apurado no GCAP.
- Há isenções importantes: imóvel único de até R$ 440 mil e compra de outro residencial em 180 dias.
Onde declarar o imóvel
Imóveis entram na ficha Bens e Direitos da declaração, no grupo 01 — Bens Imóveis. Dentro dele, escolhe-se o código conforme o tipo: apartamento, casa, terreno, sala ou conjunto, loja, terra nua, entre outros. Cada imóvel é lançado em uma linha separada.
Na descrição, o ideal é detalhar: endereço completo, área, número de matrícula e cartório de registro, data e forma de aquisição, e nome e CPF ou CNPJ do vendedor. Quanto mais completa a descrição, menor a chance de questionamento — e mais fácil fica a sua própria vida em declarações futuras.
O valor a declarar é o custo, não o mercado
Aqui está o erro mais frequente. O imóvel deve ser declarado pelo custo de aquisição, ou seja, pelo valor efetivamente pago, e não pelo valor que ele valeria hoje. Se você comprou um apartamento por R$ 300 mil em 2015 e ele vale R$ 500 mil hoje, o valor na declaração continua sendo R$ 300 mil.
A lógica é tributária: a valorização não é rendimento enquanto não se realiza. Atualizar o valor na declaração criaria acréscimo patrimonial sem origem de renda declarada — justamente o que aciona alertas na Receita. O ajuste ocorre no momento da venda, quando o ganho é apurado e tributado.
Imóvel financiado: informe só o que pagou
Em imóvel comprado com financiamento, você não declara o valor total do contrato, nem informa a dívida como passivo. Declara-se apenas a soma efetivamente paga até 31 de dezembro do ano-base: entrada, parcelas quitadas, uso de FGTS, ITBI e demais custos pagos.
A cada ano, o valor declarado aumenta conforme as parcelas são pagas. Na descrição, é boa prática informar o banco, o número do contrato, o valor total financiado e quanto foi pago no ano — isso deixa a evolução patrimonial autoexplicativa. Nosso guia de financiamento imobiliário detalha a mecânica do contrato.
O que pode ser somado ao custo
Vários gastos podem ser incorporados ao custo de aquisição, e isso reduz o imposto na venda futura. Entram nessa lista o ITBI pago na compra, despesas de escritura e registro, corretagem paga pelo comprador, benfeitorias e reformas que ampliem ou melhorem o imóvel, e obras de construção em terreno próprio.
A condição é sempre a mesma: comprovação documental. Notas fiscais e recibos precisam existir e estar guardados. Reforma paga sem nota não pode ser somada — e essa é uma das razões pelas quais vale exigir documento de prestadores, mesmo quando sai mais caro. Cada real comprovado hoje reduz o ganho tributável de amanhã.
A venda: como funciona o ganho de capital
Ao vender um imóvel por valor superior ao custo declarado, há ganho de capital tributável. A alíquota parte de 15% sobre o lucro e é progressiva para ganhos elevados, chegando a percentuais maiores em faixas superiores.
A apuração é feita no programa GCAP, disponibilizado pela Receita Federal, que calcula o ganho, aplica os fatores de redução cabíveis e gera o valor devido. O imposto é pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda — e não na declaração anual seguinte, como muita gente supõe. Depois, os dados do GCAP são importados para a declaração.
As isenções que valem a pena conhecer
Há situações em que não se paga imposto sobre o lucro da venda, e elas são relevantes. A primeira: venda de imóvel único por valor de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha realizado outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos.
A segunda, e mais usada: quem vende um imóvel residencial e aplica o valor na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias fica isento do imposto sobre o ganho. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos, e se apenas parte do valor for reinvestida, a isenção é proporcional. Há ainda fatores de redução que diminuem o ganho tributável conforme a antiguidade do imóvel, aplicados automaticamente pelo GCAP.
Situações que geram dúvida
Imóvel em nome de duas pessoas: cada declarante informa a sua parte, com a proporção descrita. Casais que declaram em conjunto lançam o bem integralmente na declaração única.
Imóvel recebido por herança ou doação: entra pelo valor constante no inventário ou no instrumento de doação, e deve ser informado também na ficha de rendimentos isentos, como bem recebido. Imóvel alugado: o bem continua na ficha de bens, e o aluguel recebido é rendimento tributável — sujeito ao carnê-leão mensal quando pago por pessoa física, o que muitos proprietários descobrem tarde demais.
Imóvel vendido durante o ano
Quando você vende, o imóvel deve constar na declaração do ano seguinte com o valor da situação em 31 de dezembro do ano anterior preenchido e o campo do ano da venda zerado. Na descrição, informe a data da venda, o valor recebido e os dados do comprador.
Esse é um ponto em que muita gente erra por simplificação: apagar o imóvel da declaração sem explicar o destino cria descontinuidade patrimonial. A Receita cruza informações de escrituras e registros, então a coerência entre o que saiu do patrimônio e o que entrou em dinheiro precisa estar visível.
Organização é o que evita problema
Guarde por muitos anos toda a documentação: escritura, matrícula, comprovantes de ITBI e registro, notas de reforma, extratos de parcelas do financiamento e o contrato de venda. O prazo de fiscalização da Receita é longo, e o ganho de capital pode ser questionado bem depois da operação.
Se você tem imóveis e investimentos, vale consolidar tudo em um controle único, atualizado a cada ano. O guia sobre quem precisa declarar e os prazos traz o panorama geral, e o de como declarar investimentos cobre as demais fichas.
Perguntas frequentes
Devo declarar o imóvel pelo valor de mercado?
Não. O imóvel deve ser declarado pelo custo de aquisição, ou seja, pelo valor efetivamente pago. A valorização não é atualizada na declaração — ela é considerada apenas no cálculo do ganho de capital na venda.
Como declarar imóvel financiado?
Informe apenas o valor efetivamente pago até 31 de dezembro do ano-base: entrada, parcelas quitadas, FGTS utilizado, ITBI e custos. O valor declarado aumenta a cada ano, conforme as parcelas são pagas. A dívida não é declarada como passivo.
Quanto se paga de imposto na venda de imóvel?
A alíquota sobre o ganho de capital parte de 15% e é progressiva para ganhos elevados. A apuração é feita no programa GCAP e o pagamento é via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Quando a venda de imóvel é isenta de imposto?
Nos casos de imóvel único vendido por até R$ 440 mil, sem outra alienação nos cinco anos anteriores; e quando o valor da venda de imóvel residencial é aplicado na compra de outro residencial no Brasil em até 180 dias, benefício utilizável uma vez a cada cinco anos.
Posso somar a reforma ao valor do imóvel?
Sim, desde que haja comprovação com notas fiscais e recibos. Benfeitorias, ITBI, escritura, registro e corretagem paga pelo comprador podem ser somados ao custo de aquisição, reduzindo o ganho tributável na venda.
