A Iguatemi (IGTI3) registrou lucro líquido ajustado de R$ 438,2 milhões no terceiro trimestre de 2026, alta de 239,9% sobre o mesmo período de 2025. O resultado teve o impulso da venda de participações em cinco empreendimentos ao fundo imobiliário TRXF11. Sem o efeito dessa transação, o lucro ajustado ficou em R$ 140,9 milhões, crescimento de 9,3% na comparação anual.
Última cotação de IGTI3 na B3: R$ 2,92 (+0,69% no dia) em 11/11/2026 (fonte: Brapi).
Resumo rápido
A Iguatemi combinou crescimento de receita com um ganho gerado pela venda de ativos no 3T26. A receita líquida ajustada aumentou 7,3%, para R$ 408,9 milhões, enquanto as vendas dos lojistas avançaram 1,6%, para R$ 6,1 bilhões. A transação com o TRXF11 elevou o lucro do trimestre, mas a redução da participação da companhia nesses empreendimentos só passa a aparecer no resultado operacional a partir do quarto trimestre.
Principais pontos
- O lucro líquido ajustado atingiu R$ 438,2 milhões, com crescimento anual de 239,9%.
- Sem o efeito da venda ao TRXF11, o lucro ajustado foi de R$ 140,9 milhões, alta de 9,3%.
- A venda de participações somou R$ 876,1 milhões e gerou ganho de capital de R$ 353,5 milhões antes dos impostos.
- A receita líquida ajustada chegou a R$ 408,9 milhões, avanço de 7,3%.
- As vendas nas mesmas lojas cresceram 0,1%, e a taxa de ocupação encerrou o trimestre em 96,7%.
- A relação entre dívida líquida e geração operacional ajustada ficou em 1,04 vez; sem ganhos de capital, seria de 1,47 vez.
A venda de participações explica o salto do lucro
A operação com o TRXF11 foi concluída em 30 de setembro de 2026. A Iguatemi vendeu fatias do Iguatemi Alphaville, Iguatemi Ribeirão Preto, Iguatemi São José do Rio Preto, Praia de Belas e I Fashion Outlet Novo Hamburgo. O valor da transação foi de R$ 876,1 milhões.
Desse total, R$ 353,5 milhões foram reconhecidos como ganho de capital, a diferença positiva entre o valor da venda e o valor contábil das participações. Depois dos impostos, o efeito sobre o lucro ajustado foi de R$ 297,3 milhões. É essa parcela que separa o resultado de R$ 438,2 milhões dos R$ 140,9 milhões apresentados sem a transação.
O EBITDA ajustado, resultado antes de juros, impostos, depreciação e amortização, alcançou R$ 663,4 milhões, alta de 119,4%. Sem o ganho de capital, ficou em R$ 309,9 milhões. O indicador ajuda a observar o desempenho antes dessas despesas, mas não equivale ao dinheiro que entrou no caixa.
A venda também explica a margem EBITDA ajustada de 162,2%. Essa margem divide o EBITDA pela receita líquida ajustada. Como o ganho da transação entrou no resultado operacional, mas não na receita usada nessa divisão, a relação superou 100%. Isso não significa que os aluguéis tenham produzido uma margem desse tamanho.
Outro detalhe é o significado de “ajustado” no balanço. A companhia retira efeitos de linearização, tratamento contábil que distribui determinados efeitos contratuais ao longo do tempo. Esse ajuste não exclui automaticamente o ganho com a venda dos imóveis; a empresa apresenta uma conta separada para mostrar o resultado sem ele.
Vendas quase estáveis nas mesmas lojas e ocupação de 96,7%
As vendas totais dos lojistas chegaram a R$ 6,1 bilhões, aumento de 1,6%. Esse dinheiro corresponde ao que os consumidores gastaram nas operações dos empreendimentos, não à receita da própria Iguatemi. Para a administradora, os aluguéis, estacionamentos e serviços são fontes de receita distintas dessas vendas.
Nas mesmas lojas, indicador que compara estabelecimentos presentes nos dois períodos, o crescimento foi de 0,1%. Nas mesmas áreas, comparação que considera os espaços comerciais mesmo quando há troca de lojista, a alta foi de 1,6%. Segundo a administração, a diferença reflete a substituição de operações por marcas de maior produtividade.
O desempenho variou entre os segmentos. Serviços, Entretenimento e Outros avançaram 15,2%, enquanto Alimentação cresceu 3,3%. Já Moda, Calçados e Artigos de Couro recuaram 3,3%. A companhia atribuiu parte da pressão sobre as coleções de primavera-verão às condições climáticas e também apontou efeitos da Copa do Mundo sobre o movimento nos shoppings.
A ocupação terminou o trimestre em 96,7%. O custo de ocupação, parcela das vendas dos lojistas consumida pelas despesas para manter o espaço, ficou em 11,6%, ante 11,1% um ano antes. A inadimplência líquida foi negativa em 0,3%, resultado que, segundo a Iguatemi, decorreu da recuperação de créditos de trimestres anteriores.
Receita cresce, mas a comparação depende das participações
A receita bruta consolidada somou R$ 442,1 milhões, alta de 2,3%. Já a receita líquida ajustada, depois das deduções e dos ajustes apresentados pela companhia, chegou a R$ 408,9 milhões, crescimento de 7,3%. O ritmo foi diferente do observado nas vendas dos lojistas porque são medidas de atividades distintas.
Os aluguéis das mesmas lojas cresceram 2,5%. As locações temporárias, que incluem espaços para quiosques e eventos, avançaram 14,9% na demonstração gerencial. A receita de estacionamento aumentou 4,6%, mesmo com queda de 3,8% no fluxo de veículos. Segundo a companhia, reajustes de tarifas e serviços de valet contribuíram para essa diferença.
As mudanças de participação nos empreendimentos também alteram a leitura. A Iguatemi recalculou o período anterior em base pro forma, uma simulação que coloca os resultados em bases comparáveis de participação. Nessa visão, a receita líquida ajustada cresceu 9,1%, em vez dos 7,3% da comparação publicada sem essa recomposição.
O varejo próprio teve outra dinâmica. A receita bruta das operações Iguatemi 365 e I-Retail subiu 14,8%, para R$ 68,9 milhões, mas o EBITDA caiu 28,4%, para R$ 5,7 milhões. A empresa relacionou a pressão ao crescimento dos custos e despesas, incluindo gastos com ampliação da rede e reposicionamento de lojas.
Alavancagem e novos projetos entram na próxima etapa
A alavancagem, medida pela divisão da dívida líquida pelo EBITDA ajustado, encerrou o trimestre em 1,04 vez. Sem os ganhos de capital das vendas de participações realizadas no primeiro e no terceiro trimestres, seria de 1,47 vez. A diferença mostra como uma venda também pode alterar esse indicador ao aumentar o resultado usado no denominador.
A companhia informou que o ciclo de compras e vendas de participações entre 2024 e 2026 gerou saldo líquido positivo de aproximadamente R$ 734 milhões. Segundo a administração, esses recursos serão direcionados às expansões, à redução do endividamento e à remuneração dos acionistas.
Depois do encerramento do trimestre, o conselho aprovou a captação de R$ 800 milhões por certificados de recebíveis imobiliários, títulos ligados a créditos do setor imobiliário. A Iguatemi também anunciou associação com o Grupo Catuaí no Four Seasons São Paulo. Sua participação será de 44%, com desembolsos estimados em R$ 300 milhões entre 2027 e 2030 e inauguração prevista para o final de 2030.
O que muda para o acionista
O balanço separa duas fontes de resultado: o funcionamento dos empreendimentos e o ganho com a venda de participações. O crescimento de 239,9% do lucro ajustado reúne essas duas parcelas; a alta de 9,3% sem a transação mostra uma evolução diferente, sem aquele efeito específico.
No quarto trimestre, a participação menor nos cinco ativos vendidos passa a ser refletida nas receitas e nos custos. Os recursos da venda, recebidos no último dia de setembro, não contribuíram para os rendimentos financeiros do 3T26. Segundo a companhia, esse efeito deve aparecer nos períodos seguintes. Assim, o próximo resultado terá tanto a mudança na participação operacional quanto os efeitos financeiros do dinheiro recebido.
Perguntas frequentes
Quanto a Iguatemi lucrou no terceiro trimestre?
O lucro líquido ajustado foi de R$ 438,2 milhões no 3T26, aumento de 239,9% sobre o mesmo trimestre de 2025. Retirado o efeito da venda de participações ao TRXF11, o valor foi de R$ 140,9 milhões, alta de 9,3%.
Por que a venda de shoppings aumentou tanto o resultado?
A venda de participações gerou um ganho de capital de R$ 353,5 milhões antes dos impostos. O impacto líquido de impostos sobre o lucro ajustado foi de R$ 297,3 milhões.
As vendas das lojas também cresceram nesse ritmo?
Não: as vendas totais dos lojistas aumentaram 1,6%, atingindo R$ 6,1 bilhões. Na comparação entre as mesmas lojas, o avanço foi de 0,1%.
Quando as participações vendidas deixam de entrar no resultado?
A redução das participações passa a ser refletida nos resultados a partir do quarto trimestre de 2026. A transação foi concluída em 30 de setembro, de modo que o desempenho operacional do terceiro trimestre ainda considerou as participações anteriores.
Lucro ajustado já tira o efeito da venda de ativos?
Não neste caso: o lucro ajustado apresentado pela Iguatemi ainda inclui o ganho com a transação. A companhia mostra separadamente o resultado sem esse ganho para permitir a comparação.
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