Alugar por temporada rende mais por noite que o aluguel tradicional — e tem três coisas que quase ninguém calcula: o carnê-leão mensal pela tabela progressiva do IR, a taxa da plataforma, e a decisão do STJ de maio de 2026 que permite ao condomínio exigir aprovação de dois terços dos moradores para a atividade.
O aluguel por temporada é a locação de até 90 dias prevista no artigo 48 da Lei 8.245/91. A renda é tributada mensalmente pelo carnê-leão, com DARF código 0190, pela tabela progressiva do IR, e permite deduzir taxa da plataforma, IPTU, condomínio e manutenção proporcionais. Em maio de 2026, o STJ decidiu que a exploração econômica reiterada por plataforma pode exigir aprovação de dois terços dos condôminos.
Principais pontos
- Locação por temporada é a modalidade do art. 48 da Lei 8.245/91, com prazo de até 90 dias.
- O imposto é recolhido mensalmente por carnê-leão, DARF código 0190, pela tabela progressiva.
- São dedutíveis: taxa da plataforma, comissões, IPTU e condomínio proporcionais e manutenção.
- Decisão do STJ de maio de 2026 admite exigência de aprovação de dois terços dos condôminos.
- IBS e CBS da reforma tributária só alcançam quem tem mais de 3 imóveis e fatura acima de R$ 240 mil ao ano.
O que a lei chama de temporada
O artigo 48 da Lei do Inquilinato define locação por temporada como a destinada a residência transitória — lazer, curso, tratamento de saúde, obra no imóvel do locatário ou motivo semelhante — por prazo não superior a 90 dias, com o imóvel mobiliado ou não.
Esse enquadramento tem consequências práticas favoráveis ao proprietário: é permitido receber o valor total antecipadamente, exigir garantia, e ao fim do prazo a retomada do imóvel é bem mais simples que numa locação residencial comum. É o oposto do contrato de 30 meses.
O imposto: carnê-leão, todo mês
A renda de aluguel recebida de pessoa física é tributada por carnê-leão, recolhido mensalmente até o último dia útil do mês seguinte, com DARF código 0190. Aplica-se a tabela progressiva do imposto de renda — a mesma do salário —, com alíquotas que chegam a 27,5%.
Erro comum: achar que se declara só na declaração anual. Não. O recolhimento é mensal, e atraso gera multa e juros. O que a declaração anual faz é apenas consolidar o que já foi pago via carnê-leão. Detalhamos a mecânica em carnê-leão: como declarar aluguel e quanto pagar.
O que dá para deduzir
| Despesa | Dedutível? | Observação |
|---|---|---|
| Taxa da plataforma | Sim | Comissão cobrada por noite reservada |
| Comissão de agenciador | Sim | Se houver intermediário |
| IPTU | Sim | Proporcional ao período alugado |
| Condomínio | Sim | Proporcional ao período alugado |
| Manutenção e consertos | Sim | Reparos, não benfeitorias que valorizem |
| Luz, água, internet | Em regra sim | Quando pagos pelo locador no período |
A palavra-chave é proporcionalidade. Se o imóvel ficou alugado 15 dias no mês, você deduz metade do condomínio e do IPTU daquele mês, não o valor inteiro. Guardar comprovante de tudo é obrigatório — o carnê-leão é uma das áreas mais fiscalizadas pela Receita, justamente porque depende de informação prestada pelo próprio contribuinte.
A decisão do STJ que muda o jogo
Em maio de 2026, no julgamento do REsp 2.121.055/MG, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a exploração econômica reiterada por plataforma digital pode exigir aprovação de dois terços dos condôminos, mesmo sem previsão expressa na convenção proibindo a atividade.
É uma mudança relevante de expectativa. Antes, o entendimento predominante era que só cláusula expressa de convenção poderia restringir a locação por temporada. Agora, um condomínio residencial pode deliberar em assembleia e criar a exigência. Quem investe em imóvel para esse fim precisa checar a convenção e o clima da assembleia antes de comprar.
Quando isso deixa de ser aluguel e vira hospedagem
Há uma linha, e ela é fluida. Aluguel por temporada é locação civil. Quando se agregam serviços típicos de hotelaria — limpeza diária, troca de roupa de cama, recepção, café da manhã — a atividade pode ser reclassificada como meio de hospedagem, o que muda a tributação, atrai exigências municipais de alvará e vigilância sanitária, e altera o enquadramento condominial.
Na prática, quem opera um ou dois imóveis com limpeza entre hóspedes segue no terreno da locação. Quem monta operação com vários imóveis e serviços diários está mais perto de hospedagem — e nesse caso vale avaliar estrutura de CNPJ e regime tributário próprio.
A reforma tributária e o limite dos R$ 240 mil
Pela regra da reforma tributária, a renda de locação continua tributada como aluguel comum — carnê-leão mensal, tabela progressiva. O IBS e a CBS só alcançam quem tem mais de três imóveis alugados e fatura acima de R$ 240 mil por ano.
Ou seja: o proprietário de um ou dois imóveis não muda de regime. Quem tem carteira maior precisa fazer a conta, porque a incidência dos novos tributos pode alterar significativamente a rentabilidade líquida. Vale acompanhar em o ano de teste da CBS e do IBS.
Quanto sobra de verdade: uma conta completa
Imóvel alugado a R$ 300 a noite, com 15 noites ocupadas no mês, gera R$ 4.500 brutos. Descontando taxa de plataforma de 15% (R$ 675), limpeza a R$ 120 por hóspede em cinco estadias (R$ 600), e proporcional de condomínio e IPTU (R$ 400), sobram R$ 2.825 de base tributável.
Sobre isso incide o IR pela tabela progressiva — na faixa de 27,5% com a dedução da faixa, a mordida fica em torno de R$ 380. O líquido é aproximadamente R$ 2.445. Compare com um aluguel tradicional do mesmo imóvel a R$ 2.200 mensais, com custo e trabalho muito menores. A temporada só ganha com ocupação alta e constante — e é isso que costuma faltar. Para a comparação com renda financeira, veja FII ou imóvel para alugar.
Conteúdo informativo e educacional, sem orientação jurídica ou contábil individual. Regras vigentes em agosto de 2026; normas municipais e convenções de condomínio variam. Consulte um contador.
Perguntas frequentes
O que é considerado aluguel por temporada?
É a locação para residência transitória por prazo não superior a 90 dias, prevista no artigo 48 da Lei 8.245/91. Inclui finalidades como lazer, curso, tratamento de saúde ou obra no imóvel do locatário.
Como pagar imposto sobre aluguel por temporada?
Pelo carnê-leão, recolhido mensalmente até o último dia útil do mês seguinte, com DARF código 0190, aplicando a tabela progressiva do imposto de renda. A declaração anual apenas consolida o que já foi pago.
Quais despesas posso deduzir?
Taxa da plataforma, comissões de agenciador, IPTU e condomínio proporcionais ao período alugado, e despesas de manutenção e conserto. A proporcionalidade é obrigatória e os comprovantes devem ser guardados.
O condomínio pode proibir aluguel por temporada?
Desde a decisão do STJ de maio de 2026, a exploração econômica reiterada por plataforma pode exigir aprovação de dois terços dos condôminos, mesmo sem cláusula expressa na convenção proibindo a atividade.
A reforma tributária vai cobrar IBS e CBS do meu aluguel?
Só de quem tem mais de três imóveis alugados e fatura acima de R$ 240 mil por ano. Abaixo disso, a renda continua tributada como aluguel comum, pelo carnê-leão mensal.
