Quem recebe aluguel de pessoa física precisa recolher o imposto todo mês, por conta própria, no carnê-leão — e não apenas na declaração anual. A boa notícia é que IPTU, condomínio e taxa da imobiliária podem ser abatidos antes do cálculo, o que muitas vezes derruba o imposto a quase nada.
O carnê-leão é o recolhimento mensal obrigatório do imposto de renda sobre aluguéis recebidos de pessoa física. A base de cálculo é o aluguel menos IPTU, condomínio e taxa de administração, quando pagos pelo proprietário. Sobre o valor restante aplica-se a tabela progressiva mensal, isenta até R$ 2.428,80. O pagamento vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento, pelo DARF de código 0190.
Principais pontos
- O carnê-leão é obrigatório para aluguel recebido de pessoa física, com recolhimento mensal.
- IPTU, condomínio e taxa da imobiliária são dedutíveis quando pagos pelo proprietário.
- A tabela mensal é isenta até R$ 2.428,80 de base de cálculo, chegando a 27,5% acima de R$ 4.664,68.
- O DARF é de código 0190 e vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
- Aluguel pago por empresa não entra no carnê-leão: a retenção é feita na fonte pela própria empresa.
Quando o carnê-leão é obrigatório
A regra é definida por quem paga, não por quanto se recebe. Se o inquilino é pessoa física, a responsabilidade pelo recolhimento é do proprietário, mês a mês, via carnê-leão. Se o inquilino é pessoa jurídica, a empresa retém o imposto na fonte e repassa à Receita — nesse caso o proprietário não recolhe nada mensalmente, apenas informa o rendimento na declaração anual.
O carnê-leão vale para outros rendimentos recebidos de pessoas físicas, como honorários de autônomos e pensão alimentícia recebida. Todos entram na mesma apuração mensal e são somados antes de aplicar a tabela — quem recebe aluguel e presta serviços como autônomo não pode calcular cada um separadamente.
O que pode ser deduzido
Esta é a parte que mais reduz imposto e a mais ignorada. Do valor do aluguel podem ser abatidas as despesas que, por contrato, são ônus do proprietário: IPTU, taxa de condomínio e as despesas de cobrança ou recebimento, o que inclui a comissão da imobiliária.
A condição é que o proprietário efetivamente arque com elas. Se o contrato transfere o IPTU e o condomínio ao inquilino — arranjo mais comum —, esses valores não são despesa do locador e não podem ser deduzidos. Já a taxa de administração da imobiliária quase sempre é do proprietário, e sozinha costuma representar de 8% a 10% do aluguel. Guarde os comprovantes: em caso de fiscalização, a dedução precisa ser demonstrada.
A tabela que define quanto você paga
Depois de subtrair as deduções, aplica-se a tabela progressiva mensal do imposto de renda, a mesma usada na folha de pagamento. Também é possível deduzir R$ 189,59 por dependente, se eles ainda não estiverem sendo usados em outra fonte.
| Base de cálculo mensal | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.428,80 | Isento | — |
| De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 182,16 |
| De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 394,16 |
| De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 675,49 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 908,73 |
Três exemplos com números
Um aluguel de R$ 3.000, com IPTU de R$ 200 mensais e taxa de imobiliária de 8% (R$ 240), tem base de cálculo de R$ 2.560. O imposto é de 7,5% sobre esse valor, menos a parcela a deduzir: R$ 192 menos R$ 182,16, resultando em R$ 9,84 por mês. Praticamente nada — mas o recolhimento continua obrigatório.
Um aluguel de R$ 5.000, com IPTU de R$ 300 e imobiliária de R$ 400, tem base de R$ 4.300. Aplicando 22,5% e descontando R$ 675,49, o imposto vai a R$ 292,01 por mês, ou R$ 3.504 no ano. Já um aluguel de R$ 2.400 sem deduções fica abaixo do limite de isenção e não gera imposto algum — mas ainda precisa ser informado na declaração anual.
| Aluguel | Deduções | Base | Imposto mensal |
|---|---|---|---|
| R$ 2.400 | — | R$ 2.400 | Isento |
| R$ 3.000 | R$ 440 | R$ 2.560 | R$ 9,84 |
| R$ 5.000 | R$ 700 | R$ 4.300 | R$ 292,01 |
Como pagar, na prática
O cálculo e a emissão são feitos no Carnê-Leão Web, dentro do portal e-CAC da Receita Federal, com acesso pela conta gov.br. O sistema aplica a tabela automaticamente e gera o DARF de código 0190, que pode ser pago em qualquer banco ou por Pix.
O vencimento é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento: aluguel recebido em agosto vence no fim de setembro. A grande vantagem de usar o sistema oficial é que os dados migram automaticamente para a declaração anual, eliminando a digitação — e o descompasso entre o que foi recolhido e o que foi declarado, uma das principais causas de malha fina.
O custo de atrasar
Deixar de recolher não faz o imposto desaparecer; ele reaparece no ajuste anual, acrescido de encargos. A multa por atraso é de 0,33% ao dia, limitada a 20% do valor devido, somada a juros pela Selic acumulada — hoje com a taxa básica em 14,00% ao ano.
Vale notar o que não muda: mesmo quem atrasou pode regularizar espontaneamente, pagando multa e juros, antes de qualquer intimação. Fazer isso é bem mais barato do que ser autuado, quando a multa sobe substancialmente.
O que isso significa para quem investe em imóveis
O carnê-leão é uma das razões pelas quais a rentabilidade real do aluguel costuma ficar abaixo do que o proprietário imagina. Sobre um aluguel de R$ 5.000, quase R$ 300 mensais vão para o imposto — sem contar vacância, manutenção e a comissão da imobiliária.
É exatamente aí que a comparação com fundos imobiliários fica interessante: os rendimentos distribuídos por FIIs são isentos de imposto de renda para a pessoa física, dentro das condições legais. A conta lado a lado está em FII ou imóvel para alugar. Para quem vai vender o imóvel, o imposto sobre o lucro segue outra regra, explicada em ganho de capital na venda de imóvel, e a declaração do bem está em como declarar imóveis.
Conteúdo informativo e educacional, sem aconselhamento tributário. Tabela progressiva mensal vigente em 2026; situações específicas, como sublocação, coproprietários e imóveis no exterior, têm regras próprias e devem ser conferidas com um contador ou nos manuais da Receita Federal.
Perguntas frequentes
Quem recebe aluguel precisa pagar carnê-leão?
Sim, quando o inquilino é pessoa física. Se o inquilino for empresa, o imposto é retido na fonte pela própria empresa e o proprietário não recolhe mensalmente, apenas declara no ajuste anual.
O que posso deduzir do aluguel antes de calcular o imposto?
IPTU, taxa de condomínio e despesas de cobrança, incluindo a comissão da imobiliária, desde que sejam efetivamente pagos pelo proprietário. Também é possível deduzir R$ 189,59 por dependente.
Qual o valor de aluguel isento de imposto de renda?
A isenção vale para base de cálculo mensal de até R$ 2.428,80, já descontadas as deduções permitidas. Acima disso, aplica-se a tabela progressiva, que chega a 27,5%.
Qual o código do DARF do carnê-leão e quando vence?
O código é 0190 e o vencimento é o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento. O documento é gerado no Carnê-Leão Web, dentro do portal e-CAC da Receita Federal.
O que acontece se eu não pagar o carnê-leão?
O imposto é cobrado no ajuste anual com multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do valor devido, mais juros pela Selic. Regularizar espontaneamente, antes de qualquer intimação, custa bem menos que ser autuado.
