Comprar na planta é mais barato — e mais arriscado. A Lei 13.786/2018 definiu as regras do jogo: a construtora tem tolerância de 180 dias para atrasar a entrega, e se você desistir por vontade própria, ela pode reter até 25% do que você pagou — ou até 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação.
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, regula a compra de imóvel na planta. A incorporadora tem tolerância de 180 dias de atraso, desde que prevista em contrato. Passado esse prazo, o comprador pode rescindir e receber tudo de volta em até 60 dias, mais multa. Se a desistência for voluntária, a construtora retém até 25% do valor pago, ou até 50% no regime de patrimônio de afetação.
Principais pontos
- A tolerância legal de atraso é de 180 dias corridos, e só vale se estiver escrita no contrato.
- Atraso acima de 180 dias dá direito a rescisão com devolução integral em até 60 dias, mais multa.
- Alternativa ao distrato: manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
- Desistência voluntária: a incorporadora retém até 25% do pago, ou até 50% com patrimônio de afetação.
- Patrimônio de afetação separa o dinheiro da obra do caixa da construtora e reduz o risco do comprador.
Por que comprar na planta é mais barato
Na planta você financia a obra. A construtora precisa de caixa para construir e oferece desconto em troca da antecipação — a diferença em relação ao imóvel pronto costuma ser relevante. Somam-se prazos mais longos para pagar a entrada e possibilidade de escolher unidade e acabamento.
Em troca, você assume dois riscos que o imóvel pronto não tem: o de a obra atrasar e o de a construtora não entregar. E há um terceiro, menos comentado: entre a assinatura e a entrega, sua vida pode mudar — emprego, cidade, família — e sair do contrato tem custo.
Os 180 dias de tolerância
A Lei 13.786/2018 autorizou a cláusula de tolerância de 180 dias corridos além da data prevista de entrega. Ponto crucial: essa tolerância só existe se estiver expressa no contrato. Se o contrato não prevê, o atraso é considerado desde o primeiro dia após o prazo.
Nesses 180 dias, o atraso não gera indenização — é tratado como risco normal da construção. Na prática, isso significa que um imóvel prometido para dezembro pode chegar em junho do ano seguinte sem que você tenha direito a nada. Quem planeja com base na data do contrato precisa somar seis meses ao cronograma.
Passou dos 180 dias: as duas opções
| Escolha do comprador | O que recebe | Prazo |
|---|---|---|
| Rescindir o contrato | Devolução integral de tudo que pagou, mais a multa contratual | Até 60 dias corridos da resolução |
| Manter o contrato | Indenização de 1% do valor pago por mês de atraso | Enquanto durar o atraso |
A escolha é do comprador, não da construtora. E a matemática ajuda a decidir: em um imóvel no qual você já pagou R$ 200 mil, 1% por mês são R$ 2.000 mensais de indenização. Se o atraso for de mais seis meses, são R$ 12 mil — muitas vezes mais vantajoso que rescindir e ter de procurar outro imóvel em mercado com preço mais alto.
Se optar por rescindir por culpa da construtora, a devolução é integral e sem retenção, em até 60 dias corridos. É a grande diferença em relação à desistência voluntária.
Se a desistência for sua: quanto você perde
Aqui a conta é dura. Na desistência voluntária, sem culpa da incorporadora, a lei permite retenção de até 25% do valor pago. Em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%, conforme o contrato.
Num contrato em que você pagou R$ 100 mil, isso significa receber de volta R$ 75 mil — ou R$ 50 mil no caso de patrimônio de afetação. E há mais: a devolução costuma ser autorizada em até 180 dias após o desfazimento, ou até 30 dias após o “habite-se”, conforme o caso. Ou seja, você perde parte do valor e espera para receber o resto.
Patrimônio de afetação: o dado que quase ninguém checa
Patrimônio de afetação é o regime em que o dinheiro e os bens daquele empreendimento ficam separados do caixa da construtora. Se a incorporadora quebrar, os recursos daquela obra não vão para a massa falida — servem para concluir o prédio.
É a proteção mais importante que existe para quem compra na planta, e é ambivalente: reduz o risco de perder o imóvel, mas permite retenção maior no distrato. Como consultar? O regime consta no memorial de incorporação registrado na matrícula do terreno, no Registro de Imóveis. Puxar essa certidão antes de assinar custa pouco e é o passo que mais evita prejuízo.
O que verificar antes de assinar
Cinco checagens objetivas. Primeira: o memorial de incorporação está registrado? Sem registro, a venda é irregular. Segunda: há patrimônio de afetação? Terceira: qual a data de entrega e existe cláusula de tolerância? Quarta: quais os índices de correção das parcelas — INCC até a entrega e IPCA ou IGP-M depois é o padrão. Quinta: qual o percentual de retenção previsto para distrato.
Atenção especial ao INCC. Ele corrige as parcelas durante a obra e costuma rodar acima da inflação ao consumidor, porque mede custo de construção. Uma parcela de R$ 3.000 pode virar R$ 3.400 ao longo da obra sem que ninguém tenha mudado o contrato. Compare com as condições de um financiamento de imóvel pronto antes de decidir.
Na planta ou pronto: como comparar de verdade
A comparação honesta soma três coisas ao preço na planta: a correção pelo INCC até a entrega, o aluguel que você continuará pagando durante a obra, e o custo do atraso possível de 180 dias. Só depois disso se compara com o imóvel pronto.
Muitas vezes a vantagem de preço se dissolve nessa conta — e às vezes não. O importante é fazer a conta completa, não comparar preço de tabela com preço de tabela. Se o objetivo é renda, vale considerar a alternativa de investir em fundos imobiliários em vez de comprar imóvel, e revisar a decisão maior em alugar ou comprar.
Conteúdo informativo e educacional, sem orientação jurídica individual. Regras conforme a Lei 13.786/2018, vigentes em agosto de 2026. Cada contrato tem cláusulas próprias — leia o seu e consulte um advogado.
Perguntas frequentes
Quanto tempo a construtora pode atrasar a entrega?
Até 180 dias corridos além da data prevista, desde que a cláusula de tolerância esteja expressa no contrato. Se não estiver, o atraso conta desde o primeiro dia após o prazo original.
O que recebo se a obra atrasar mais de 180 dias?
Você escolhe: rescindir e receber tudo que pagou de volta em até 60 dias corridos, mais a multa contratual; ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
Quanto perco se eu desistir do imóvel na planta?
A incorporadora pode reter até 25% do valor pago. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%, conforme o contrato.
O que é patrimônio de afetação?
É o regime que separa o dinheiro e os bens do empreendimento do caixa da construtora. Se a incorporadora quebrar, esses recursos servem para concluir a obra e não vão para a massa falida.
O que é o INCC e por que ele encarece as parcelas?
É o Índice Nacional de Custo da Construção, que corrige as parcelas durante a obra. Como mede custo de construção, costuma variar acima da inflação ao consumidor, elevando o valor pago sem alteração de contrato.
