O ITBI é o imposto que aparece na conta da compra do imóvel e surpreende pelo tamanho. Ele é municipal, devido pelo comprador, e há uma decisão do STJ que muda quem tem razão na discussão mais comum: o município não pode arbitrar previamente um “valor de referência” acima do preço declarado na escritura.
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, de competência municipal, devido pelo adquirente na compra. No Tema 1113, o STJ definiu que a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação à base do IPTU, que o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de boa-fé, e que o município não pode arbitrar previamente a base com valor de referência unilateral.
Principais pontos
- O ITBI é imposto municipal e é devido pelo comprador do imóvel.
- A alíquota é definida por cada município e costuma ficar entre 2% e 3%.
- No Tema 1113, o STJ decidiu que a base não está vinculada à do IPTU.
- O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de que corresponde ao de mercado.
- O município só pode afastar essa presunção por processo administrativo próprio.
O que é e quem paga
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título e por ato oneroso, de bens imóveis. A competência é municipal — cada prefeitura institui e define a alíquota.
O contribuinte é o adquirente. Na prática, quem compra paga, e o pagamento é condição para lavrar a escritura: o tabelião exige a guia recolhida. É um custo de entrada que muita gente descobre tarde, quando já comprometeu todo o dinheiro na entrada do financiamento.
Quanto custa na prática
A alíquota varia por município e costuma ficar na faixa de 2% a 3% do valor do imóvel. Como o percentual é definido em lei municipal, não existe número nacional — é preciso consultar a prefeitura da cidade onde está o imóvel.
Faça a conta com números reais: num imóvel de R$ 500 mil, uma alíquota de 2% significa R$ 10 mil; a 3%, R$ 15 mil. Some escritura e registro, e o custo de transferência facilmente passa de 4% a 5% do valor do imóvel. É por isso que o custo de aquisição não é apenas a entrada do financiamento — e o cálculo completo está em quanto custa financiar um imóvel.
| Valor do imóvel | ITBI a 2% | ITBI a 3% |
|---|---|---|
| R$ 250.000 | R$ 5.000 | R$ 7.500 |
| R$ 400.000 | R$ 8.000 | R$ 12.000 |
| R$ 500.000 | R$ 10.000 | R$ 15.000 |
| R$ 750.000 | R$ 15.000 | R$ 22.500 |
| R$ 1.000.000 | R$ 20.000 | R$ 30.000 |
A discussão que o STJ resolveu
Era o conflito mais frequente entre comprador e prefeitura. Muitos municípios mantinham uma tabela de valores de referência e cobravam o ITBI sobre esse valor sempre que ele fosse maior que o preço declarado na escritura — mesmo sem qualquer indício de subfaturamento.
No julgamento do Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP), o STJ fixou três teses que mudaram a regra do jogo. Primeira: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não está vinculada à base de cálculo do IPTU — que não pode nem servir de piso de tributação.
A presunção de boa-fé é sua
A segunda tese é a mais valiosa para o comprador. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado. Ou seja: o preço da escritura vale, e o ônus de provar o contrário é do fisco.
Essa presunção só pode ser afastada mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, com base no art. 148 do Código Tributário Nacional — o que significa contraditório, oportunidade de defesa e fundamentação. A prefeitura pode discordar do valor, mas precisa abrir procedimento e provar, caso a caso.
O valor de referência não vale sozinho
A terceira tese fecha o raciocínio: o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.
Na prática, a tabela municipal deixa de ser um piso automático. Ela pode existir como parâmetro interno de fiscalização, mas não substitui o valor declarado nem autoriza cobrança maior sem procedimento. Quem foi cobrado sobre valor de referência acima do preço de escritura tem, em tese, fundamento para pedir restituição da diferença — assunto que depende de prazo prescricional e de análise do caso, e por isso pede advogado tributarista.
Quando não incide
Há hipóteses relevantes de não incidência. O ITBI grava a transmissão onerosa — então doação e herança não pagam ITBI, e sim ITCMD, que é estadual. É uma confusão comum e custa dinheiro em recolhimento indevido.
A Constituição também prevê não incidência na integralização de capital com bens imóveis e em operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, com ressalvas quando a atividade preponderante é imobiliária. É esse dispositivo que sustenta parte do planejamento com holding familiar — tema em que os municípios têm litigado bastante.
Como pagar e o que conferir
O procedimento é o mesmo em quase todo lugar: declarar a transação no sistema da prefeitura, emitir a guia e recolher antes da lavratura da escritura. Sem a guia paga, o cartório de notas não lavra e o Registro de Imóveis não registra.
Vale conferir três pontos. Se a alíquota aplicada é a da lei municipal vigente. Se a base de cálculo corresponde ao valor da transação — e não a um valor de referência maior. E se há redução aplicável: muitos municípios têm alíquota menor para financiamentos no âmbito do sistema financeiro da habitação, e o benefício não é aplicado automaticamente.
O que isso significa para você
Três leituras. Sobre orçamento: some ITBI, escritura e registro ao planejar a compra. São de 4% a 5% do valor do imóvel em dinheiro à vista, e em geral não podem ser financiados.
Sobre cobrança acima do declarado: se a prefeitura cobrou sobre valor de referência maior que o da escritura, sem processo administrativo, o Tema 1113 está do seu lado. Vale contestar administrativamente antes de pagar — e guardar a documentação.
Sobre o que não confundir: recebeu imóvel de herança ou doação? Não é ITBI, é ITCMD, e o imposto é estadual, com regras e alíquotas diferentes. Pagar o tributo errado gera dois problemas: o indébito de um lado e a mora do outro. As regras da doação estão em doação em vida e ITCMD.
Conteúdo informativo, sem orientação jurídica ou tributária. Alíquotas e procedimentos de ITBI são definidos por lei municipal e variam por cidade. As teses citadas correspondem ao Tema 1113 do STJ. Pedidos de restituição dependem de prazo e de análise do caso concreto.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI na compra do imóvel?
O adquirente, ou seja, o comprador. É imposto municipal e o recolhimento é condição para a lavratura da escritura — sem a guia paga, o cartório não lavra e o Registro de Imóveis não registra.
Quanto custa o ITBI?
A alíquota é definida por lei municipal e costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel. Num imóvel de R$ 500 mil, são R$ 10 mil a 2% ou R$ 15 mil a 3%.
A prefeitura pode cobrar sobre um valor maior que o da escritura?
Não automaticamente. Pelo Tema 1113 do STJ, o valor declarado tem presunção de corresponder ao de mercado, e essa presunção só pode ser afastada por processo administrativo próprio, com base no art. 148 do CTN.
A base do ITBI é a mesma do IPTU?
Não. O STJ definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação à base do IPTU — que não pode nem ser usada como piso de tributação.
Herança e doação pagam ITBI?
Não. O ITBI incide sobre transmissão onerosa. Herança e doação são transmissões gratuitas e pagam ITCMD, que é imposto estadual, com alíquotas e regras diferentes.
