A regra da Lei do Inquilinato é clara e quase ninguém aplica: o inquilino paga o que é do uso, e o proprietário paga o que é do imóvel. Pintura de fachada, troca de elevador e IPTU são do dono — mesmo que o contrato diga o contrário em alguns casos.
Pela Lei do Inquilinato, o locatário responde pelas despesas ordinárias de condomínio, ligadas ao funcionamento cotidiano do prédio, enquanto o locador arca com as extraordinárias, ligadas à estrutura e à valorização do imóvel. O IPTU é obrigação do proprietário, mas pode ser transferido ao inquilino por cláusula contratual. Obras estruturais e reserva de fundo cabem ao dono.
Principais pontos
- Despesas ordinárias de condomínio, do funcionamento diário, são do inquilino.
- Despesas extraordinárias, estruturais e de valorização, são do proprietário.
- O IPTU é do proprietário por lei, mas o contrato pode transferi-lo ao inquilino.
- Obras de fachada, troca de elevador e fundo de reserva cabem ao dono.
- Em caso de inadimplência do IPTU, a prefeitura cobra do proprietário, não do inquilino.
A lógica que organiza tudo
A Lei do Inquilinato, de 1991, separa as despesas por uma pergunta simples: isso é do uso ou do bem?
Quem usa o imóvel paga o que o uso consome — água, luz, gás, limpeza, salário dos funcionários do prédio, manutenção rotineira. Quem é dono do imóvel paga o que preserva ou valoriza o patrimônio — obras estruturais, reformas de fachada, substituição de equipamentos, reserva de fundo.
Essa lógica resolve a maior parte das dúvidas sem precisar de lista, e é o critério que os tribunais aplicam quando o contrato é omisso ou abusivo.
Despesas ordinárias: do inquilino
São as ligadas ao funcionamento cotidiano do condomínio. Entram nessa categoria os salários e encargos dos empregados do prédio, o consumo de água, luz e gás das áreas comuns, a limpeza e a conservação rotineira.
Também são do inquilino a manutenção de elevadores, portões, interfones e antenas coletivas, a pequena reparação nas áreas comuns, os produtos de limpeza e o rateio de eventual saldo devedor de despesas ordinárias.
| Despesa | Responsável |
|---|---|
| Salários e encargos dos funcionários | Inquilino |
| Água, luz e gás das áreas comuns | Inquilino |
| Manutenção de elevador e portão | Inquilino |
| Pintura de fachada | Proprietário |
| Troca de elevador ou de encanamento | Proprietário |
| Fundo de reserva | Proprietário |
Despesas extraordinárias: do proprietário
São as que não decorrem do uso cotidiano e agregam valor ou preservam a estrutura. A lista inclui obras de reforma que interessem à estrutura integral do prédio, pintura de fachadas e esquadrias externas, e substituição de equipamentos — como a troca completa de um elevador, distinta da manutenção.
Também são do dono a instalação de novos equipamentos de segurança e lazer, as despesas de decoração de áreas comuns, as indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação e as constituições de fundo de reserva.
Este último costuma gerar discussão: o fundo de reserva é do proprietário porque forma um patrimônio do condomínio, que permanece após a saída do inquilino. Já a taxa extra criada para cobrir uma despesa ordinária específica segue a natureza da despesa que financia.
O IPTU tem regra própria
O contribuinte do IPTU é o proprietário — é assim na legislação tributária, e a prefeitura cobra dele. Mas a Lei do Inquilinato permite que o contrato transfira o encargo ao inquilino, prática que se tornou padrão de mercado.
Duas consequências práticas decorrem disso. A primeira: se o inquilino não pagar, a prefeitura cobra do proprietário, porque a cláusula vale entre as partes e não contra o fisco. O dono pode depois cobrar do inquilino, mas o débito e a eventual inscrição em dívida ativa são dele.
A segunda é tributária: o IPTU pago pelo locador é dedutível na apuração do imposto sobre o aluguel recebido; se o encargo é do inquilino, não há o que deduzir. A conta está em como declarar aluguel no carnê-leão. E o funcionamento do imposto, em como o IPTU é calculado.
Consertos dentro do imóvel
Aqui está a fonte mais frequente de conflito. A regra segue a mesma lógica: desgaste natural e problema estrutural são do proprietário; dano por uso é do inquilino.
Infiltração vinda da laje, encanamento que se rompe por idade, instalação elétrica antiga fora de norma, telhado — tudo isso é do dono, porque decorre da condição do imóvel, e não do comportamento de quem mora.
Já a lâmpada queimada, o vidro quebrado, a torneira danificada por mau uso e a pintura interna ao final da locação, quando prevista, são do inquilino.
A prova decisiva costuma ser o laudo de vistoria feito na entrada. Sem ele, discussões sobre o estado original do imóvel viram palavra contra palavra — motivo pelo qual assinar contrato sem vistoria detalhada, com fotos, é um risco desnecessário para os dois lados.
Seguro incêndio e outras taxas
O seguro contra incêndio, obrigatório na locação, costuma ser pago pelo inquilino por previsão contratual, ainda que a apólice proteja o patrimônio do proprietário.
A taxa de administração imobiliária é do locador: é ele quem contrata o serviço de administrar a locação. E a taxa de lixo, quando cobrada separadamente do IPTU, segue a mesma lógica deste — em regra do proprietário, salvo transferência contratual.
O que fazer quando há divergência
O primeiro passo é sempre ler o contrato e o boleto do condomínio. Condomínios bem administrados discriminam ordinárias e extraordinárias na cobrança, o que resolve a discussão sem debate.
Se o inquilino pagou indevidamente uma despesa extraordinária, ele tem direito à restituição — pode inclusive compensar no aluguel seguinte, embora o caminho mais seguro seja a cobrança formal, com o comprovante e a ata da assembleia que aprovou a despesa.
Cláusula contratual que transfira ao inquilino despesas extraordinárias é, em regra, nula, porque contraria norma de proteção da lei. Ou seja: estar escrito no contrato não torna devido. Vale conhecer também as regras de rescisão do contrato e como funciona o reajuste anual.
Conteúdo informativo e educacional, sem aconselhamento jurídico. Regras conforme a Lei do Inquilinato; contratos podem prever condições específicas, mas cláusulas que contrariem normas de proteção legal podem ser questionadas.
Perguntas frequentes
Quem paga o condomínio no aluguel?
O inquilino paga as despesas ordinárias, ligadas ao funcionamento cotidiano do prédio, e o proprietário paga as extraordinárias, ligadas à estrutura e à valorização do imóvel.
Quem paga o IPTU do imóvel alugado?
O contribuinte legal é o proprietário, mas o contrato pode transferir o encargo ao inquilino. Em caso de inadimplência, a prefeitura cobra do proprietário, porque a cláusula vale apenas entre as partes.
Pintura de fachada é do inquilino?
Não. Pintura de fachadas e esquadrias externas é despesa extraordinária, de responsabilidade do proprietário, assim como obras estruturais e substituição de equipamentos.
Quem paga o conserto de uma infiltração?
O proprietário, quando decorre de desgaste natural ou problema estrutural. Danos causados por mau uso são de responsabilidade do inquilino, e o laudo de vistoria de entrada é a prova decisiva.
O contrato pode passar despesas extraordinárias ao inquilino?
Em regra não. Cláusula nesse sentido pode ser considerada nula por contrariar norma de proteção, e valores pagos indevidamente podem ser restituídos.
