Aluguel: reajuste por IPCA ou IGP-M, qual escolher no contrato

Um aluguel de R$ 2.000 reajustado agora sobe R$ 88,80 se o contrato usa IPCA e apenas R$ 39,60 se usa IGP-M. A diferença de R$ 590 por ano vem de dois índices que medem coisas diferentes — e a escolha, feita na assinatura, vale para todo o contrato.

Quanto cada índice reajusta hoje

A comparação atual é incomum: os dois índices estão distantes um do outro. O IPCA, que mede a inflação ao consumidor, acumula 4,44% em doze meses até julho. O IGP-M, tradicionalmente usado em contratos de aluguel, acumula apenas 1,98% no mesmo período, depois de fechar julho em −1,16% e junho em −0,50%.

Para o inquilino que renova contrato agora, estar no IGP-M é uma economia relevante. Para o proprietário, o inverso. Vale registrar que essa relação já foi exatamente oposta: em 2020 e 2021, o IGP-M chegou a acumular mais de 30% em doze meses enquanto o IPCA rodava perto de 10%, e inquilinos com contratos indexados ao IGP-M enfrentaram reajustes brutais.

Por que os dois índices divergem tanto

Eles não medem a mesma coisa. O IPCA, calculado pelo IBGE, acompanha preços pagos pelo consumidor final em nove grupos de consumo, de comida a transporte.

O IGP-M, calculado pela FGV, é uma média de três índices: 60% vêm do IPA, que mede preços no atacado; 30% do IPC, ao consumidor; e 10% do INCC, da construção civil. Como o atacado responde rápido a dólar, commodities e preços de produtores, o IGP-M oscila muito mais. Quando o real se valoriza e as commodities recuam — como agora —, ele cai; quando o dólar dispara, ele explode. É volatilidade de origem, não acidente.

O que a lei permite

A Lei do Inquilinato, de 1991, não obriga a usar nenhum índice específico. As partes escolhem livremente na assinatura: IGP-M, IPCA, INPC ou outro, desde que esteja escrito no contrato. O que a lei fixa é a periodicidade — o reajuste só pode ocorrer uma vez a cada doze meses.

Na ausência de índice definido, o reajuste depende de acordo entre as partes. E, se o contrato tem mais de três anos e o valor está muito distante do mercado, qualquer das partes pode propor ação revisional para ajustar o aluguel ao preço praticado na região — caminho usado por proprietários quando o índice contratado ficou muito abaixo da realidade.

Qual escolher na assinatura

A resposta honesta é que ninguém sabe qual será melhor nos próximos anos, porque isso depende de câmbio e commodities. O que se pode afirmar com segurança é sobre a natureza de cada um.

O IPCA é mais previsível, acompanha o custo de vida real e raramente produz saltos bruscos. O IGP-M oferece mais chance de reajuste baixo ou até negativo em anos de real forte, mas também traz o risco de altas de dois dígitos. Para quem prioriza previsibilidade orçamentária — a maioria dos inquilinos —, o IPCA costuma ser a escolha mais confortável. Foi, aliás, o movimento do mercado depois do choque de 2020 e 2021: muitos contratos migraram para IPCA ou INPC.

Como calcular o reajuste corretamente

A conta é simples e o erro comum também. Multiplica-se o aluguel pelo índice acumulado nos doze meses anteriores ao mês de aniversário do contrato — não o índice do mês, nem o acumulado do ano corrente.

Um aluguel de R$ 2.000 com aniversário em agosto, indexado ao IPCA, usa o acumulado de doze meses até julho, que é 4,44%: R$ 2.000 × 1,0444 = R$ 2.088,80. Se o índice acumulado for negativo, o aluguel deve cair, salvo se o contrato tiver cláusula que impeça a redução — cláusula que existe em muitos contratos e vale a pena procurar antes de comemorar. O passo a passo detalhado está em como calcular o reajuste do aluguel.

O que fazer se o reajuste vier errado

Erros são frequentes, quase sempre por uso do índice do mês em vez do acumulado, ou por aplicação de índice diferente do previsto no contrato. O primeiro passo é abrir o contrato e conferir qual índice foi acordado e qual é o mês de aniversário.

Com isso em mãos, o cálculo pode ser refeito com os dados oficiais do IBGE ou da FGV e apresentado ao proprietário ou à imobiliária. A maior parte dos casos se resolve nessa conversa. Reajuste acima do contratado não é devido, e valores pagos a mais podem ser reclamados. Para acompanhar os índices, veja IPCA hoje e os indicadores econômicos; sobre a queda recente do IGP-M, vale o efeito da queda de julho no aluguel.

Conteúdo informativo e educacional, sem aconselhamento jurídico. Índices acumulados em doze meses até julho de 2026 conforme IBGE e FGV; cláusulas contratuais específicas podem alterar a forma de reajuste.