Vender um imóvel comprado por R$ 300 mil por R$ 600 mil gera R$ 45 mil de imposto — a menos que você se enquadre em uma das isenções. Comprar outro imóvel residencial em 180 dias zera a conta. Vender o único imóvel por até R$ 440 mil também. E há uma dedução que quase todo mundo esquece.
O imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel incide sobre o lucro, não sobre o valor da venda, com alíquota de 15% até R$ 5 milhões de ganho. Há isenção quando o produto da venda é aplicado em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, benefício usável uma vez a cada cinco anos, e quando se vende o único imóvel por até R$ 440 mil. O DARF é de código 4600 e vence no último dia útil do mês seguinte.
Principais pontos
- O imposto incide sobre o ganho, isto é, a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição.
- A alíquota é de 15% até R$ 5 milhões de ganho, subindo a 17,5%, 20% e 22,5% em faixas superiores.
- Reinvestir o valor da venda em imóvel residencial no Brasil em 180 dias isenta o ganho, uma vez a cada cinco anos.
- A venda do único imóvel por até R$ 440 mil é isenta, se não houve outra venda nos cinco anos anteriores.
- Reformas comprovadas por nota fiscal aumentam o custo de aquisição e reduzem legalmente o imposto.
Sobre o que o imposto incide
A confusão mais cara começa aqui: o imposto não é cobrado sobre o valor da venda, e sim sobre o ganho de capital — a diferença entre o que você recebeu e o que pagou pelo imóvel, conforme declarado no imposto de renda ao longo dos anos.
Um imóvel comprado por R$ 300 mil e vendido por R$ 600 mil produz ganho de R$ 300 mil. Sobre esse valor aplica-se 15%, resultando em R$ 45 mil. Se o mesmo imóvel tivesse sido comprado por R$ 550 mil, o ganho seria de apenas R$ 50 mil e o imposto, de R$ 7.500. O preço de venda é idêntico; o imposto muda seis vezes.
| Ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
A isenção dos 180 dias
É a mais usada e a mais poderosa. Quem vende um imóvel residencial e aplica o valor recebido na compra de outro imóvel residencial no Brasil, dentro de 180 dias, fica isento do imposto sobre o ganho. O benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos.
Dois detalhes decidem se a isenção vale. O primeiro é a contagem do prazo: os 180 dias correm da data do contrato de compra e venda, não da escritura pública, do registro na matrícula ou do recebimento do dinheiro. Quem espera a escritura para começar a contar já perdeu semanas. O segundo é que a isenção é proporcional: reinvestindo R$ 400 mil de uma venda de R$ 600 mil, dois terços do ganho ficam isentos e o restante é tributado — no exemplo acima, o imposto cairia de R$ 45 mil para R$ 15 mil.
A isenção do único imóvel
A segunda porta é para quem vende o único imóvel que possui por valor de até R$ 440 mil, desde que não tenha vendido nenhum outro imóvel nos cinco anos anteriores. Aqui não importa o tamanho do lucro: se o imóvel foi comprado por R$ 80 mil e vendido por R$ 430 mil, o ganho de R$ 350 mil é integralmente isento.
O limite é rígido e vale sobre o valor da alienação, não sobre o ganho. Vender por R$ 445 mil coloca a operação inteira fora da isenção — não apenas os R$ 5 mil excedentes. Em vendas próximas do teto, essa diferença de poucos milhares de reais pode custar dezenas de milhares em imposto.
A dedução que quase todo mundo esquece
O custo de aquisição não é só o preço de compra. Podem ser somadas as benfeitorias comprovadas por nota fiscal: reforma de cozinha, troca de piso, construção de área, instalação elétrica. Cada real comprovado aumenta o custo e reduz o ganho tributável na mesma medida.
Também entram no custo o ITBI e as despesas de escritura e registro pagas na compra, e a corretagem pode ser abatida do valor de venda quando paga pelo vendedor. Uma reforma de R$ 60 mil devidamente documentada economiza R$ 9 mil de imposto na alíquota de 15% — razão suficiente para guardar notas fiscais por anos e informar as benfeitorias na declaração ao longo do tempo, e não só na hora da venda.
| Situação | Ganho | Imposto |
|---|---|---|
| Compra R$ 300 mil, venda R$ 600 mil | R$ 300 mil | R$ 45.000 |
| Mesma venda, com R$ 60 mil de reforma comprovada | R$ 240 mil | R$ 36.000 |
| Mesma venda, reinvestindo R$ 400 mil em 180 dias | R$ 100 mil tributáveis | R$ 15.000 |
| Mesma venda, reinvestindo tudo em 180 dias | Isento | R$ 0 |
| Único imóvel vendido por R$ 430 mil | Isento | R$ 0 |
Outras isenções e redutores
Imóveis adquiridos até 1969 são integralmente isentos. Para aquisições entre 1969 e 1988, há um fator de redução percentual que diminui o ganho tributável conforme o ano de compra.
Existem ainda os redutores criados pela Lei 11.196/2005, aplicáveis a imóveis adquiridos a partir de 1996, que reduzem o ganho de forma progressiva conforme o número de meses entre a compra e a venda. Para imóveis antigos, esses fatores podem cortar o imposto pela metade ou mais — e o próprio programa da Receita os calcula automaticamente, desde que as datas sejam informadas corretamente.
Como declarar e pagar
A apuração é feita no programa GCAP, disponibilizado anualmente pela Receita Federal. Ele calcula o ganho, aplica os redutores e as isenções cabíveis e gera o DARF de código 4600.
O prazo é curto: o imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Quem vendeu em agosto paga até o fim de setembro. Depois, os dados do GCAP são importados para a declaração anual do exercício seguinte, o que evita divergências. Atraso gera multa e juros, na mesma lógica do carnê-leão sobre aluguel.
O que isso significa na hora de decidir a venda
O imposto muda a matemática de decisões que parecem apenas imobiliárias. Vender e recomprar dentro de 180 dias é muito diferente, em custo, de vender agora e comprar em oito meses. Da mesma forma, vender dois imóveis no mesmo quinquênio pode custar a isenção do único imóvel.
Vale ainda comparar o destino do dinheiro. Quem vende um imóvel e não pretende comprar outro passa a ter capital para aplicar — e nesse caso a comparação relevante é entre aluguel recebido e rendimento de fundos imobiliários ou renda fixa, feita em FII ou imóvel para alugar e em quanto rende R$ 1 milhão por mês. Para a declaração do bem, o passo a passo está em como declarar imóveis no IR.
Conteúdo informativo e educacional, sem aconselhamento tributário. Regras conforme a legislação vigente do imposto sobre ganho de capital; situações com herança, doação, permuta, coproprietários ou imóveis rurais têm tratamento próprio e devem ser conferidas com um contador.
Perguntas frequentes
Qual o imposto sobre a venda de um imóvel?
A alíquota é de 15% sobre o ganho de capital até R$ 5 milhões, subindo a 17,5%, 20% e 22,5% em faixas superiores. O imposto incide sobre o lucro da operação, não sobre o valor total da venda.
Como não pagar imposto na venda de imóvel?
Aplicando o valor recebido na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, benefício usável uma vez a cada cinco anos, ou vendendo o único imóvel por até R$ 440 mil sem ter vendido outro nos cinco anos anteriores.
De quando contam os 180 dias do reinvestimento?
Da data de celebração do contrato de compra e venda, e não da escritura pública, do registro na matrícula ou do recebimento do dinheiro. Contar do documento errado é o erro mais comum.
Posso abater a reforma do imóvel no cálculo?
Sim, desde que comprovada por nota fiscal. As benfeitorias aumentam o custo de aquisição e reduzem o ganho tributável: R$ 60 mil de reforma documentada economizam R$ 9 mil de imposto na alíquota de 15%.
Qual o prazo para pagar o imposto sobre ganho de capital?
Até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, por meio do DARF de código 4600, com a apuração feita no programa GCAP da Receita Federal.
